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土地增值税合理避税方法解析!「地产财税」

  • 新闻     2021-8-25
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土地增值税合理避税方法解析!【地产财税】

计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

※ 可先预提,增加抵扣成本项目

开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

※ 由于房地产开发企业一般均同时进行几处房地产开发业务,企业可根据各处房地产开发的征收时间的先后进行延后征收、根据开发后用于出租的房地产不属于土地增值税征收范围的规定,合理分配各个房地产开发项目之间的开发成本,从总体上达到减少和延后税负的目的。 

选择有利于各期各批工程的增值率趋于相同的分摊方法,将扣除项目金额在不同项目之间分摊,从而降低整体税负。

普通标准住宅—— 增值额<20% 免税 & 别墅项目

销售项目 & 出租项目

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

※比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许”据实扣除”的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按”合计数”的10%扣除全部费用。

利息支出> (一)(二)合计的5%, 选择提供证明。

(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下(公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数):

(一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

免征土地增值税:(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。(清远按每月收款%预缴)

※如果房地产开发企业进行房屋建造出售时,将合同分两次签订,同样可以节省不少土地增值税税款。具体做法是,当住房初步完工但没有安装设备以及装磺、装饰时便和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装及装璜、装饰合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用计征土地增值税。

■筹划方式1:拖延工期,迟迟达不到“清算”条件

清算条件1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

4.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

5.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

6. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

设想一个小区,完工80%,另外拖着不完工或者销售达不到85%,本税就可以不缴、迟缴,与法是一点问题都没有。

■筹划方式2:提高人工等成本项目,加大扣除金额  ■筹划方式3:搞精装修 ,降低增值率

开征收土地增值税以后,相信很多房地产公司都更愿意加大成本,做精装修房出售,以减少增值部分从而避税。

■筹划方式4:成立项目公司, 延迟纳税

那些通过项目公司操作的发展商多聪明,在预缴征收时期,由于可以开发完毕就注销,因此,这种方式可能能够更好地归避某些税费,相信项目公司制会越来越多。同时,已经开发完毕的项目公司,进行注销的应该也会逐渐增多。

■筹划方式5:转售为租 ,降低增值率

土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

■筹划方式6:适度降价销售,降低增值率

房地产企业对开发项目进行盈亏测算时,考虑土地增值税的“临界点”。如普通住宅增值率小于20%免征土地增值税,开发产品增值率尽量不达到较高的增值率,均可以采取适度降价销售方式。

■筹划方式7:在项目分期上做文章,延迟土地增值税的“清算”

对于有实力的开发商,开发项目尽量不分期开发,进行一次性“报建”,以达到项目完成再“清算”,延迟土地增值税的缴纳。


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